Ok, laten we het even over hypotheekrente hebben. Want nu deze historisch laag staat, vraag je je wellicht af of Een lagere hypotheekrente een optie is en of je jouw huidige rente kunt oversluiten naar dit lage percentage zonder dat je meteen een nieuw huis hoeft te kopen.
Het korte antwoord is, ja dat is vaak mogelijk bij jouw eigen hypotheek partij. Maar let op, dit kan per partij verschillen, dus zoek vooral uit hoe dat in zijn werk gaat bij jouw hypotheekverstrekker. Wanneer je bij jouw eigen hypotheekverstrekker gaat oversluiten, blijft de lening bestaan zoals hij is en ga je een ander rentepercentage over die lening betalen.
Stap je over van hypotheekverstrekker, dan neem je de resterende lening mee naar een geheel nieuwe partij.
In dit voorbeeld laten we zien hoe het in zijn werk gaat als je bij jouw huidige hypotheekverstrekker blijft en de rente gaat oversluiten.
Pst, wil jij meer lezen over hypotheken? Bekijk dan deze pagina met andere hypotheek artikelen eens!
Een lagere hypotheekrente, hoe werkt dat?
Maar goed, wat doe je dan als je rente gaat oversluiten?
Voorbeeld: Stel je hebt een hypotheek van € 200.000,-, met een looptijd van 30 jaar en een rentepercentage van 3%, dan betaal je per jaar € 6000,- aan rente (200000 x 0,03). Stel dat je jouw rente dus kunt verlagen naar 1,5%, dan betaal je nog maar € 3000,- per jaar. Een behoorlijk verschil.
(In dit rekenvoorbeeld houden we geen rekening met een lineaire of annuïteitenhypotheek, puur ter illustratie gebruiken we een aflosvrije hypotheek).
Klinkt goed, je hoeft dan minder rente over je hypotheekbedrag te betalen. Maar jouw hypotheekverstrekker is hier wat minder blij mee, want ze krijgen dan minder rente inkomsten van jouw lening. Daarom kun je niet zomaar je rente oversluiten.
Boeterente
De hypotheekverstrekker zegt eigenlijk tegen je ‘hoho, wij hebben een afspraak, jij zou mij gedurende 10 jaar deze rente betalen’. Dus berekent de hypotheekverstrekker een boeterente.
In het volgende voorbeeld hebben we zo helder mogelijk uitgelegd hoe die rente berekend wordt. Daarnaast berekenen we ook hoe het fiscaal voordeel van een boeterente wordt berekend.
Voorbeeld:
Stel je hebt een hypotheek van € 200.000 tegen 3% rente en een looptijd van 10 jaar. Er is inmiddels 5 jaar verstreken en je hebt nog 5 jaar te gaan. De afgelopen 5 jaar heb je dus ieder jaar € 6000,- aan rente betaald en je wilt nu naar een nieuwe rente van 1,5% gaan, met dus nog een looptijd van 5 jaar.
Even op een rijtje:
Oorspronkelijke hoofdsom: € 200.000
Restant lening: € 180.000
Huidige rente: 3%
Nieuwe rente: 1,5%
Resterende looptijd: 60 maanden ( 5 jaar )
Percentage aflossen zonder boete: 10%
Boete over welk bedrag?
Allereerst reken je uit over welk bedrag je eigenlijk de boete moet betalen. Want een deel mag je aflossen zonder boete te betalen, dus als de boeterente wordt berekend, mag dit alleen over het bedrag waar je daadwerkelijk boete over betaald.
Het resterende bedrag is € 200.000,- daarvan is 10% boetevrij, dus € 20.000,-. Dat betekent dat het bedrag waarover boete wordt betaald € 200.000,- minus € 20.000,- is, namelijk € 180.000,-.
Verschil in rente
Ok, dan gaan we kijken naar het verschil in rente. Hier moet je even opletten, want de hypotheekverstrekker vergelijkt met een rente die vergelijkbaar is met de resterende periode. Dus in dit voorbeeld is er nog 5 jaar te gaan, dus rekent de hypotheekverstrekker met die rente.
Vaak zie je bij een hypotheekverstrekker een lijstje staan, wat hier op lijkt.
1 jaar vast: 1%
2 jaar vast: 1,3%
3 jaar vast: 1,4%
5 jaar vast: 1,5%
10 jaar vast: 2%
20 jaar vast: 2,5%
*let op, percentages zijn fictief dit is slechts een voorbeeld.
Omdat het voorbeeld het heeft over een resterende periode van 5 jaar, dan vergelijkt de hypotheekverstrekker het met de rente die ze hanteren voor 5 jaar, in dit voorbeeld 1,5%.
Wat loopt een hypotheekverstrekker mis?
De volgende stap is dat er wordt gekeken naar rente die ze mislopen. Je gaat van 3% naar 1,5%, dus ze lopen gedurende 5 jaar, 1,5% mis, want 3% minus 1,5% = 1,5%.
Ze berekenen dan 5 jaar x 1,5% = 7,5%
En dan is de boeterente € 180.000 x 7,5% = € 13.500,-.
Contant maken van de boete
Een behoorlijk bedrag dus, dan is het wel belangrijk dat de hypotheekverstrekker ‘contant’ maakt. Maar dit is nog niet de boeterente. Want je betaalt nu het bedrag in 1 keer en daar krijg je een soort ‘korting’ op. Voor dit voorbeeld geldt dat het uitkomt op een bedrag van € 13.275,-. De formule om dit te berekenen = Huidige Waarde = Toekomstige waarde / (1+rentestand per maand)^aantal maanden.
Maar eerlijk gezegd hebben we dit in een rekentool berekend. Kortom een heleboel stappen verder zijn we erachter dat de boeterente in 1 keer €13.275,- is.
Fiscaal voordeel van de boeterente
Deze boeterente mag je aftrekken van de Belastingdienst, want ja, dat mag je ook met hypotheekrente als je die per maand betaald. Je mag dit aftrekken van je belastbaar inkomen en afhankelijk van de hoogte van je inkomen betaal je dus een percentage belasting over het overgebleven bedrag. Dit kan dus in de hoogste inkomens 52% zijn.
Voorbeeld:
Je inkomen is € 50.000,- dan val je in de eerste belastingschijf van 37,1%.
In een gewoon jaar betaal je dus 37,1% van je inkomen aan belasting dat is € 18.550,- aan belasting.
Nu betaal je de boeterente en is je belastbaar inkomen € 50.000,- minus € 13.275 aan boeterente. Dat betekent dat je belastbaar inkomen nu € 36.725,- en daar betaal je 37,1% belasting over, dat is € 13.625,-.
Zonder boeterente betaal je dus ruim 18 duizend euro en de boeterente zorgt voor bijna 5000 euro belasting die betaald.
Dus netto is je boeterente dan: € 8.349,-.
Maar is het nu aantrekkelijk om over te sluiten?
Laten we kijken.
In de oude situatie betaal je in 5 jaar aan rente:
€ 200.000 x 3% x 5 jaar = € 30.000,-
In de nieuwe situatie betaal je:
€ 200.000 x 1,5% x 5 jaar = € 15.000 + € 13.275 boeterente – € 4.925,- minder belasting = € 23.350
Er is dus een verschil van € 6.650,- in het voordeel van het oversluiten van de rente. Maar reken dit dus goed voor jezelf uit.
Wat zijn de nadelen?
Ja, je moet wel het geld hebben om de boeterente te betalen en het geduld om hem in de belastingaangifte van het jaar erop mee te nemen om het fiscale voordeel te ontvangen.
En in dit voorbeeld zet je de rente vast voor 5 jaar, dus wat gebeurt er na die 5 jaar, misschien is de rente dan wel meer dan 3%, dat is een risico.
Je kunt er dus ook voor kiezen om de rente voor een langere periode dan 5 jaar vast te zetten als de rente laag staat. De berekening blijft dan hetzelfde, maar je zet hem wel langer vast. Dan is het risico dat de rente na 5 jaar (resterende looptijd) lager is en je dus onbedoeld de rente voor een lange periode hebt vastgezet terwijl hij lager was geweest als je het gewoon had laten gaan. Maar goed, meestal zit er dus ook voordeel aan het oversluiten al moet je dat zelf berekenen.
Deze berekening gaat niet uit van een lineaire en/of annuïtaire hypotheek. Omdat je daarin maandelijks al aflost, is de berekening net iets anders. Vaak kan je hypotheekverstrekker je precies laten zien hoe zij de berekening doen.
