Je hebt je droomhuis gespot! En het mooie is… hij is te koop. Dat betekent dat jij er kunt gaan wonen. Maar voordat het zo ver is, zijn er behoorlijk wat stappen te nemen. Met name rondom het aanvragen van een hypotheek. Dat kan best ingewikkeld zijn, en bovendien: wat moet je allemaal voorbereiden? In dit artikel help ik je op weg om goed voorbereid jouw hypotheekgesprek in 2024 aan te gaan.
Door Maaike Verhoef, erkend hypothecair planner
Hypotheekgesprek: wat zijn de financiële mogelijkheden?
Wanneer je op zoek bent naar een eerste of volgende koopwoning begint een zoektraject met je te verdiepen in je financiële mogelijkheden. Wanneer je weet welk bedrag je kunt lenen en kunt betalen kun je gerichter op zoek naar jouw droomwoning.
Wat kun je per maand betalen?
Wanneer je een hypotheek wilt afsluiten zijn er 2 normen die belangrijk zijn.
- Wat kun je lenen volgens de normen van de bank (maximale hypotheek volgens de gedragscode hypothecair financiers) en
- Welk bedrag kun je lenen dat past bij de lasten die jij per maand wilt gaan betalen.
Daarbij is punt 2 de belangrijkste. Een belangrijke vraag om jezelf te stellen: wat wil jij iedere maand betalen aan woonlasten en wat kun je dan nog sparen? Indien wij een hypotheekgesprek hebben samen, zal ik dit ook zeker aan bod laten komen. Het is slim wanneer je hier voor jezelf al een idee over hebt wanneer je een afspraak hebt met een adviseur.
Heb je niet goed inzichtelijk wat je aan maandelijkse inkomsten en uitgaves hebt? Dan kun je hiervoor gebruik maken van online tools. Zie bijvoorbeeld dit budgetformulier waarin je goed in kaart kunt brengen wat jouw maandelijkse inkomsten en uitgaves zijn.
Vergeet ook niet dat je nog moet kunnen sparen. Een spaarbuffer is altijd belangrijk om te hebben. Zeker wanneer je een eigen woning hebt is dit onmisbaar. Op de website van NIBUD kun je uitrekenen wat je in jouw situatie aan eigen geld moet hebben. Ga daarbij uit van de nieuwe situatie dat je een koopwoning hebt.
Hypotheekgesprek: een eerste kennismaking
Voor een eerste kennismaking zijn er nog niet heel veel gegevens nodig. In dit gesprek maak je kennis met je adviseur en krijg je een indicatieve berekening die past bij jouw situatie en mogelijkheden.
Voor dit gesprek is het handig om de volgende gegevens beschikbaar te hebben:
- Laatste loonstrook
- Eventueel ingevulde werkgeversverklaring
- Heb je al een hypotheek (of eerder hypotheek gehad) dan zijn de gegevens van deze hypotheek ook nodig. Denk daarbij aan de offerte die je destijds hebt getekend + een document met de actuele hypotheekschuldgegevens.
- Gegevens eventuele leningen (doorlopend krediet, aflopend krediet, studieschuld, private lease, roodstand, credit card, telefoon op afbetaling, lening bij familie of een ander persoon)
Bij BKR (Bureau Krediet Registratie) kun je gratis inzien wat er op jouw naam geregistreerd staat. Zie hiervoor deze link.
Werkgeversverklaring
De werkgeversverklaring is belangrijk om in het eerste gesprek mee te namen in het geval dat: je nog geen vast contract hebt of wanneer je wisselende inkomsten hebt (denk hierbij aan overwerk, onregelmatigheidstoeslag). Heb je een vast contract en vast inkomen? Dan kan de werkgeversverklaring later worden aangeleverd op het moment wanneer je ook echt een woning gekocht hebt. De werkgeversverklaring is maar beperkt geldig (3 maanden).
Koop je samen met een partner een woning? Dan gelden bovengenoemde documenten ook voor jouw partner.
Kosten
De kosten voor de eerste kennismaking worden door de meeste adviseurs voor hun eigen rekening genomen. De adviseur zal iets vertellen over zijn dienstverlening en bijbehorende kosten. Voor de daadwerkelijke opdracht moet je een opdracht tot dienstverlening tekenen waarin alle afspraken staan.
Bij de meeste adviseurs krijg je ook een eerste voorbeeldberekening mee van jouw hypotheek en de maandelijkse kosten die hierbij komen. Deze voorbeeldberekening maak je samen in dit gesprek. Hierin zie je alle bijkomende kosten vermeld staan voor het afsluiten van een hypotheek, maar ook de maandelijkse lasten die je zal hebben als de hypotheek is afgesloten.
Welke onderwerpen komen nog meer aan bod?
Indien je na het oriënterende gesprek de handen in een slaat met de desbetreffende adviseur, zal er in volgende gesprekken in detail worden gekeken naar:
- Wat wil je maandelijks betalen en wat is dan het bedrag wat je kunt lenen. Belangrijk is dat je met deze maandlasten ook nog maandelijks kunt sparen.
- Wat zijn de kosten die je moet gaan betalen bij het afsluiten van een hypotheek? Denk aan:
- Overdrachtsbelasting 2% (tenzij je recht hebt op een startersvrijstelling). Deze is niet fiscaal aftrekbaar.
- Kosten notaris hypotheekakte (kosten die je moet gaan betalen aan de notaris voor het afsluiten van de hypotheek). De kosten bedragen ongeveer €700 en zijn wel fiscaal aftrekbaar.
- Kosten notaris leveringsakte (kosten die je moet gaan betalen aan de notaris om de woning op jouw naam te krijgen). De kosten bedragen ongeveer €700 en zijn niet fiscaal aftrekbaar.
- Taxatiekosten, tenzij in jouw situatie ook een desktoptaxatie mogelijk is. Bij een desktoptaxatie betaal je een stuk minder kosten omdat de taxateur niet langs de woning gaat die getaxeerd moet worden. Alleen kan dit niet in alle situaties en bij alle hypotheekverstrekkers. De kosten voor een normale taxatie zijn ongeveer €700 en wel fiscaal aftrekbaar. De kosten voor een desktoptaxatie bedragen ongeveer €85.
- Advieskosten voor de adviseur die jou helpt, begeleid in het hele hypotheektraject en adviseert. Denk aan tussen de €2500 en €3000. Deze kosten zijn wel fiscaal aftrekbaar.
- Kosten Nationale Hypotheek Garantie wanneer je hier voor in aanmerking komt. In 2024 kan dit alleen voor woningen tot €435.000. De eenmalige kosten bedragen 0.6% over het bedrag wat je leent en zijn wel fiscaal aftrekbaar.
- Kosten aankoopmakelaar wanneer je deze inschakelt. De kosten bedragen ongeveer €1000 tot €2500. Deze kosten zijn niet fiscaal aftrekbaar.
- Kosten bouwkundige keuring. Als koper heb je een onderzoeksplicht. Het is dus belangrijk dat je de woning bouwkundig laat keuren. Dit is ook 1 van de voorwaarden die je kunt stellen bij je bod. De kosten bedragen ongeveer €500 en zijn niet fiscaal aftrekbaar.
Energielabel en het Verduurzamen van je woning:
Sinds 01-01-2024 bepaalt het energielabel ook de hoogte van jouw maximale hypotheek op jouw inkomen. Hoe beter het energielabel hoe meer extra leenruimte jij hebt voor jouw hypotheek. Dit extra bedrag wat je kunt lenen op je inkomen kan oplopen tot € 50.000 voor een huis met gegarandeerd geen energiekosten.
- E/F/G: €0
- C/D: €5.000
- A/B: €10.000
- A+ tot en met A++: €20.000
- A+++: €30.000
- A++++: €40.000
- A++++ met garantie: €50.000
Extra lenen voor het verduurzamen van de woning:
Je kunt ook een extra bedrag lenen om je huis energiezuiniger te maken. Hiervoor bestaat een lijst van maatregelen die vrijwel altijd de energierekening meer doen dalen dan dat de maandlasten van de hypotheek stijgen. Omdat bij woningen met een energielabel E/F/G meer nodig is om de woning duurzaam te krijgen kunnen de kopers van deze woning een hoger bedrag extra lenen voor het verduurzamen van deze woning dan een koper van een woning met een energielabel van C/D of hoger.
- E/F/G: €20.000
- C/D: €15.000
- A/B tm A+++: €10.000
- A++++: € 0
Weetje: van de kosten die fiscaal aftrekbaar zijn krijg je ongeveer 30% terug van de belastingdienst.
Bieden op een woning
Wanneer je wilt gaan bieden op een woning kun je twee dingen doen: of een aankoopmakelaar inschakelen of de onderhandelingen zelf doen. Wanneer je een aankoopmakelaar inschakelt betaal je aan deze makelaar een vergoeding voor de hulp die hij/zij jou biedt. De aankoopmakelaar gaat voor je onderhandelen, bepaalt met jou samen het bod en de voorwaarden en daarnaast krijg je hulp bij het controleren van het koopcontract.
Ga je zelf onderhandelen met de verkopende makelaar dan moet je ook zelf het bod bepalen.
Kijk in deze situatie altijd wat de WOZ-waarde van de woning is (zie ook deze website). Wellicht kan een desktoptaxatie (zie hier) je ondersteunen bij het bepalen van het bod. Verder is het verstandig om het bod schriftelijk per email te doen zodat ook je voorwaarden vast liggen.
Wat is een hypotheek en welke vormen heb je?
Een hypotheek is een lening om een woning mee te kopen. Bij het kopen van een huis leen je geld van de bank en financier je daarmee jouw droomwoning.
Maandelijks betaal je hypotheeklasten die bestaan uit 2 componenten:
- Rente over de schuld die je nog hebt staan
- Aflossing
Fiscale aftrek
De hypotheekrente is iedere maand fiscaal aftrekbaar mits je voldoet aan de fiscale spelregels. Het moet bijvoorbeeld gaan om de aankoop van een eigen woning waar je ook zelf in gaat wonen.
Voor nieuwe hypotheken geldt sinds 01-01-2013 dat je alleen voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking komt als je de hypotheek annuïtair of lineair in 360 maanden aflost. Jouw financiële risico wordt op deze manier ieder jaar kleiner: je schuld daalt en daarmee verklein je ook het risico op betalingsproblemen of een restschuld.
Wanneer je al een hypotheek had voor 01-01-2013 dan zijn voor jou mogelijk nog de oude fiscale regels van kracht. Mocht je besluiten een extra hypotheek af te sluiten (bijvoorbeeld voor verbouwing of wanneer je een nieuwe woning koopt) dan gelden voor het nieuwe stuk van jouw hypotheek altijd de nieuwe regels.
Hypotheekvormen
Je hebt de keuze uit verschillende hypotheekvormen. De meest voorkomende zijn deze drie:
Annuïteitenhypotheek
Bij de annuïteitenhypotheek blijven de bruto maandlasten tijdens de hele looptijd in principe gelijk. Maar door de jaren heen verandert wel de opbouw van de maandlasten. In het begin betaal je veel rente en weinig aflossing en aan het eind is dat precies andersom. Doordat je steeds minder rente betaalt, wordt het belastingvoordeel steeds minder. Met als gevolg dat jouw netto maandlasten geleidelijk zullen stijgen
Lineaire hypotheek
Deze hypotheekvorm lijkt op een annuïtaire hypotheek met één belangrijk verschil; de maandlast daalt tijdens de looptijd. Kenmerk van een lineaire hypotheek is dat de aflossing tijdens de looptijd gelijk blijft. Daardoor betaal je steeds minder rente en wordt het belastingvoordeel steeds minder, met als gevolg dat je bruto en netto maandlasten geleidelijk zullen dalen.
Aflossingsvrije hypotheek
Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waarbij je tot de einddatum alleen rente betaalt. Omdat je niet aflost, moet je de lening op de einddatum in één keer aflossen of oversluiten in een nieuwe hypotheek. Je hypotheekschuld blijft tijdens de hele looptijd hetzelfde, tenzij je ervoor kiest om tussentijd af te lossen. Een hypotheek loopt meestal 30 jaar.
Omdat voor nieuwe hypotheken geld dat een hypotheek alleen fiscaal aftrekbaar is wanneer je deze ook aflost, is een aflossingsvrije hypotheek alleen fiscaal aftrekbaar wanneer je valt onder het overgangsrecht.
Combinatie
Je kunt bovengenoemde hypotheekvormen ook combineren. Je lening wordt dan in 2 delen opgeknipt. Het ene leningdeel krijgt de ene hypotheekvorm en het andere leningdeel de andere hypotheekvorm.
Hypotheekgesprek: je hebt de woning gekocht! En nu?
Wanneer je besluit de woning te kopen en een hypotheek af te sluiten, zal de adviseur met je naar verschillende belangrijke onderwerpen kijken. Uiteindelijk pas je alle aspecten toe op jouw situatie. Denk aan:
- Welke hypotheekvorm wil je afsluiten en past het beste bij jou situatie?
- Hoe lang wil je de rente vast zetten? (meestal geldt: hoe langer vast hoe duurder)
- Kun je de maandlasten ook nog betalen wanneer je langdurig ziek bent of je baan verliest? Wil je dit risico bijvoorbeeld verzekeren en wat zijn de kosten voor zo’n verzekering?
- Hoe is de situatie wanneer je partner komt te overlijden? Welk eigen inkomen heb je dan? Ontvang je nabestaandenpensioen en wat kun jij in die situatie betalen aan hypotheeklasten? Wil je dit risico verzekeren en wat zijn de kosten voor zo’n verzekering?
- Ben je 37 jaar of ouder? Dan ga je de pensioen en AOW-leeftijd binnen 30 jaar bereiken. Is een looptijd van 30 jaar dan nog wel verstandig of moet je de hypotheek in een kortere periode aflossen zodat je met jouw meestal lagere pensioeninkomen ook de maandlasten nog kunt betalen?
- Koop je samen met een partner? Wie brengt wat in aan eigen geld en wie betaalt wat aan maandlasten? Wat moet er verrekend worden mochten jullie eventueel uit elkaar gaan?
- Heb je een kinderwens? Het is belangrijk dat je de maandlasten ook kunt betalen wanneer uitgaven en inkomsten veranderen.
Een goede adviseur
Wil jij een woning gaan kopen en heb je hulp en advies nodig? Een goede adviseur is goed waard! Een adviseur behoed je voor valkuilen en onnodige kosten en denk met je mee. Neem vrijblijvend contact met mij op voor het maken van een afspraak. Klik hier voor de contact button.
