Hoe werkt het aflossen van je hypotheek precies

Hi ladies, we willen het met jullie hebben over hypotheken. Yes, we know, niet het meest leuke onderwerp, maar wel belangrijk, want het is vaak de langste lening die je aangaat. En een vraag die wij vaak krijgen over het aflossen van je hypotheek: hoe, wat en waar? 

Wat is een hypotheek?

Kort gezegd een lening die je aangaat vaak voor het kopen van een huis, waarbij dat huis ook als onderpand dient. Je biedt als eigenaar dit stuk vastgoed aan als onderpand en bent daarmee de hypotheekgever. De bank of andere organisatie kan dat aanvaarden inclusief het onderpand en verstrekt de lening, dat is de hypotheeknemer. 

De termen zijn dus precies andersom dan dat je waarschijnlijk denkt. Maar goed, een lening dus, voor een lange termijn met afspraken over aflossing en rente. 

Welke vormen zijn er?

De drie meest bekende zijn; aflossingsvrij, annuïteit en lineair. Daar gaan we het dus vandaag over hebben, want voor het aflossen werken ze allemaal net even anders. 

Aflossingsvrij

De naam zegt het al, met deze hypotheek los je niks af, je betaalt slechts de rente. Deze vorm is heel lang populair geweest, want je hebt vast maandlasten ‘en’ zo vertelden de hypotheekadviseurs je ‘de waarde van je woning stijgt toch, dus los je aan het einde bij verkoop in 1 keer alles af’. 

Dat werd in 2008 pijnlijk duidelijk toen veel huizen onder water kwamen te staan. Hun uitstaande hypotheekschuld was hoger dan de waarde van de woning. Sinds 2013 wordt deze hypotheekvorm niet meer gestimuleerd. Had je voor die tijd een aflosvrije hypotheek dan mag je die meenemen in het opnieuw financieren van een huis. 

Lineaire hypotheek

Deze hypotheek gaat in een rechte lijn naar beneden. Iedere maand betaal je voor deze hypotheekvorm een stukje rente en los je af. Door de aflossing wordt het oorspronkelijke bedrag lager, dus betaal je iets minder rente en hoef je iets minder af te lossen in de resterende looptijd. Een recht lijn dus naar beneden. 

Annuïtaire hypotheek

Dit is een ingewikkeldere vorm. Je maandbedrag blijft de looptijd gelijk (mits de rente en looptijd niet wijzigen) alleen wijzigt de verhouding tussen rente en aflossing. 

Voorbeeld; jouw maandbedrag is € 900,-, waarvan € 250,- rente is en € 650 het bedrag dat je aflost. Dat betekent dat jouw schuld na die maand met € 650,- verminderd is en je minder rente betaald per maand, want de schuld is kleiner. 

In maand 2 betaal je dan weer € 900,- per maand, maar dan is het € 248,- rente en € 652,- aflossing. Net als met rente op rente werkt dit exponentieel. Dus in de laatste loodjes van je hypotheek is het stukje rente dat je nog betaald minimaal en los je bijna het hele maandbedrag af. 

Waarom aflossen?

Er zijn meerdere redenen om je huis af te lossen en de keuze is ook volledig aan jou om dit wel of niet te gaan doen. 

Allereerst gaan je maandlasten omlaag als je aflost of wordt je looptijd korter, net wat je kiest. Dat is ook logisch, want je verkleint de schuld die je hebt. Hoe kleiner de schuld hoe minder je hoeft te betalen of hoe minder lang. 

Misschien heb je een rentevaste periode afgesproken en ben je bang dat je na die periode een hogere rente moet betalen met daarbij behorende maandlasten. Dan kan het handig zijn om af te lossen zodat je minder risico loopt bij een hogere hypotheek. 

Het kan ook veel rust geven als je weet dat je jouw huis altijd kunt betalen ongeacht de omstandigheden. Of wellicht wil je je vast lasten voor de toekomst naar beneden brengen, zodat je minder geld nodig hebt voor je levensonderhoud. 

Verhouding tussen de marktwaarde en de schuld veranderen. 

Veel hypotheekverstrekkers hebben een risico-opslag op de rente. Dat betekent dat als de waarde van het huis en de schuld dichtbij elkaar liggen, de hypotheekverstrekker dat spannender vindt, dan een hogere markwaarde dan de schuld. Dan weten zij zeker dat ze het onderpand goed kunnen verkopen indien er niet aan verplichtingen wordt voldaan. 

Dit risico verrekenen ze met de hypotheekrente. Zo heb je wellicht een rente van 2,5% en 0,2% risico opslag, waardoor je 2,7% betaald. Om aan te geven hoe groot het risico is, gebruikt de hypotheekverstrekker een staffel. Is de verhouding tussen jouw woning en de marktwaarde 90%, dan heb je de hoogste risico opslag, weet je dat naar beneden te brengen dan gaat de risico opslag eraf. 

Berekenen verhouding marktwaarde en de hypotheekschuld. 

De waarde van jouw woning is volgens de makelaar € 200.000,- en je hebt nog een hypotheekschuld van € 180.000,-. Dan is de verhouding € 180.000 / € 200.000 = 90%. 

Je kunt die verhouding dus op twee manieren beïnvloeden. Aflossen of een nieuwe taxatie met een hogere marktwaarde. 

Verhogen van je marktwaarde

In deze markt zie je natuurlijk huizen in je omgeving voor hoge prijzen verkocht worden. Ben je niet van plan te verhuizen, maar wil je toch voordeel genieten van deze hogere waarde. Vraag dan bij je hypotheekverstrekker of je een nieuwe marktwaarde mag indienen. Sommige verstrekkers accepteren de WOZ, anderen vragen om een officieel taxatierapport van een makelaar. De kosten van dat taxatierapport mag je van de belastingdienst aftrekken van je belastbaar inkomen. Verder vragen de hypotheekverstrekkers vaak een fee voor de administratie.

Fiscalist Christin Avetisian geeft 15 Maart trouwens een masterclass over hoe je je aangifte inkomstenbelasting op een juiste manier invult. Iets voor jou?

Het kost dus wel tijd en geld om de marktwaarde te laten verhogen van je woning. Maar kan er voor zorgen dat je direct minder gaat betalen per maand als de risico-opslag verdwijnt. 

Hoe bereken ik mijn aflossing en het sneeuwbaleffect?

Je bereikt een sneeuwbaleffect met het aflossen van je hypotheek als je maandelijks of jaarlijks extra aflost en het bedrag dat je maandelijks/jaarlijks minder hoeft te betalen ook weer af gaat lossen. 

Voorbeeld:

Jouw maandbedrag is € 900,- waarvan je € 650 aflost. Je besluit maandelijks € 100,- extra af te lossen. Dat betekent dat jouw maandbedrag verandert naar € 898 per maand. Je lost nog steeds € 650 standaard af en lost extra € 100,- + € 2,- af de maand erop. Die twee euro is het verschil tussen € 900,- (oude maandbedrag) en € 898,- (nieuwe bedrag). Die maand erop is het nieuwe maandbedrag € 897,- en los je maandelijks € 103,- af. 

Op den duur veroorzaakt dit een sneeuwbaleffect, want je lost rente op rente af. 

Voor je annuïteitenhypotheek geldt dit principe ook, maar verloopt de verhouding aflossing / rente net even anders. 

Om het makkelijk te maken hebben wij speciaal voor members een tool ontwikkeld waarmee je zelf kunt zien hoe jouw hypotheek aflossing loopt. Nog geen member? Word snel lid!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *