Skip to main content

Beleggen in vastgoed is hot, en wij krijgen enorm veel vragen uit de ELFIN community hoe beleggen in vastgoed werkt. In dit artikel delen wij de 7 stappen om je eerste vastgoedbelegging te kopen.

Wil jij ook alles weten over beleggen in vastgoed? Sluit dan aan bij de masterclass met Myrthe de Groot!

Luck favors the prepared

Je moet in de huidige markt een beetje geluk hebben, maar bovenal enorm erbovenop zitten: kennis op doen, netwerk bouwen, berekeningen doen, cijfers uitzoeken en de markt observeren. Op het moment dat je exact weet wat je mogelijkheden zijn, kun je gericht zoeken en toehappen als er een mooie kavel voorbijkomt. Zorg dus dat je onderstaande stappen voor jezelf hebt uitgezocht alvorens je actief gaat bezichtigen en een bod gaat doen.

Stap 1: breng je financiële situatie in kaart

Essentieel: wat kun je financieel leien? Is het voor jou een optie om vastgoed te kopen? De stelregel is dat je minimaal 30% eigen geld moet meenemen. Is een object 100.000 waard? Dan moet jij 30.000 euro meenemen. Wij zien veel promotie op het internet van mensen die zeggen dat je ook zonder eigen geld kan beleggen in vastgoed, en dat kan best zo zijn, maar wij houden van risico minimaliseren. Zo ook als het aankomt op vastgoed beleggen. Zoek in ieder geval de volgende aspecten tot op de cent nauwkeurig uit:

  • Eigen vermogen: wat is je eigen vermogen, en dit is meer dan wat je op de spaarrekening hebt staan. Heb je bijvoorbeeld al een koopwoning? En heb je hier overwaarde op zitten (waarde van het huis min de hypotheek)? Dat is ook eigen vermogen.
  • Wat zijn je inkomsten? Heb je inkomen uit werk en zo ja, hoeveel is dit bruto op jaarbasis?
  • Contract: indien je in dienstverband werkt, wat voor een contract heb je? Kun je een intentieverklaring krijgen van het bedrijf waar je werkt?
  • Wil je alleen vastgoed aankopen, of doe je dit samen met je partner/broer/ouder/vriend(in)? Heeft hij/zij/onzijdig ook eigen vermogen?
  • Bekijk je financiering opties. Ga je op de ‘traditionele’ manier aankopen, of ga je bijvoorbeeld lenen van een vermogende ouder/vriend in plaats van van de bank?

Stap 2: maak een rendementsberekening.

Dit is erg belangrijk. Je moet weten wat je rendement is als je voor prijs A kan kopen en dit pand voor prijs B kan verhuren. Uiteraard weet je van tevoren niet precies wat je aan huur kan vragen, maar een zeer goede inschatting kun je maken indien je straks stap 6 goed doorloopt.

Stap 3: breng in kaart wáárom je in vastgoed wilt beleggen.

Er zijn meerdere redenen waarom je in vastgoed wil beleggen:

  1. Lange termijn vermogen op te bouwen
  2. Passieve inkomsten stromen te creëren
  3. Flippen: een oud pand opkopen, opknappen en verkopen om korte termijn geld te verdienen

Afhankelijk van deze doelen bepaal je wat je wilt kopen. Sommige mensen kiezen ervoor om klus panden te kopen, op te knappen en met winst te verkopen. Dit wordt ook wel flippen genoemd. Dit is vooral interessant als je zelf erg handig bent en kan klussen, anders kan dit nog wel eens een dure aangelegenheid worden.

Stap 4: wees je bewust van de voor- en nadelen van vastgoed

Beleggen in vastgoed kan slim zijn. Maar het is niet alleen maar hosanna. Er zitten ook nadelen aan, waar je op voorbereid moet zijn. De nadelen die kunnen optreden en waar je wel over na moet denken zijn als volgt:

  • Je kan te maken hebben met leegstand. Wat doe je als je object een tijdje niet is verhuurd? Kun je zelf opdraaien voor de kosten?
  • Wat doe je als de huurders er een zootje van maken? Je hebt vast wel eens horrorverhalen gehoord (wietplantages, een huis vol met buitenlandse arbeidskrachten, vernieling, etc.) en dit is niet om vrolijk van te worden.
  • Wat als er opeens iets stuk gaat? Heb je genoeg geld gereserveerd voor reparaties?
  • Daarnaast heeft de overheid plannen om vastgoedbeleggers zwaarder te gaan belasten. Dit hebben ze in 2021 al gedaan met de overdrachtsbelasting. Maar wellicht gaan ze ook inkomsten uit huur belasten. Vooralsnog zijn dit plannen en weten we nog niet wat dit gaat betekenen in de praktijk. Maar zorg dat je dit in het vizier hebt en weet hoe de vlag ervoor staat.
  • Op een beleggingspand krijg je geen hypotheekrenteaftrek. Reken jezelf op dit vlak niet rijk!
  • De aflossingsvrije periode bij een vastgoedbelegging is vaak korter dan de 30 jaar op je eigen woning. Laat je niet na 5 of 10 jaar verrassen, zorg dat je je financiering tijdig aflost of herfinanciert.

Stap 5: bouw een netwerk op

Cruciaal, op elk vlak in je leven, om succes te hebben. De volgende mensen zijn handig om in jouw netwerk te hebben:

  • Aankoop makelaar. Op het moment dat je een pand wilt kopen, in een gewilde markt, is de ervaring dat een goede aankoop makelaar je kan helpen om het pand te bemachtigen.
  • Je wilt wellicht geen omkijken hebben naar je pand, geen gedoe met betalingen en vooral niet elke week gebeld worden als er iets mis is. Dan kun je werken met een verhuur makelaar die je pand verhuurt. Hier betaal je een fee voor,  ontzorging kost nou eenmaal geld.
  • Op het moment dat de financiering moet worden geregeld is het verdomde handig een goede financieel adviseur te hebben. Iemand die jouw situatie kent, die weet hoe de hazen lopen en snel de beste financiering regelt. Ook dit kost geld, maar wederom dat stukje ontzorging en expertise.
  • Iemand hebben die je kan bellen als er iets kapot is, en die je geen oor aan naait, is erg prettig. Een betrouwbare klusjes man dus!

Stap 6: zorg dat je de markt in kaart hebt

Simpel, maar cruciaal. In welke stad kun je in welke wijk welke huurprijs vragen? En dit gaat verder dan de huurprijs. Welke stad en welke wijk, is in ontwikkeling? Want los van nu een goede huurprijs kunnen vragen: als je belegt voor de lange termijn wil je ook dat je pand in waarde toeneemt.

Stap 7: zorg voor kennis

Kennis wordt pas echt veel waard als je het omzet in de praktijk, maar zonder kennis je gaan begeven op de vastgoedmarkt lijkt me niet verstandig. Je wilt natuurlijk kunnen meepraten met de experts in je netwerk en weten waar ze het over hebben, en daarnaast wil je gewoon van de hoed en de rand weten als het aankomt op dit soort serieuze beleggingen. Wat je sowieso moet weten, los van alle info bij de vorige stappen, is het volgende:

  • Waarde in verhuurde staat. Als je een vastgoed object gaat financieren, krijg je bij de meeste geldverstrekkers tot maximaal 80% van de waarde in verhuurde staat gefinancierd. Dit betekent het volgende: stel dat jouw pand verhuurd is, en jij gaat failliet, en jouw onderpand, dus je belegging, gaat door de geldverstrekker verkocht worden, dan is het minder waard dan waar jij het voor koopt, simpelweg omdat er huurders in zitten. Dat maakt een pand minder gewild. Hoeveel het verschil tussen de prijs die jij hebt betaald en de waarde in verhuurde staat is, verschilt per pand. Dit ligt ook aan de locatie en de staat van het object. Ook hier is je netwerk belangrijk, want een goede makelaar taxeert vaak ook, en is soms best bereid een gunst te verlenen.
  • De VVE: als je een appartement koopt geniet je voordelen zoals gezamenlijke verzekeringen en als er iets stuk gaat wat fundamenteel is zoals een leiding of een raam wordt dat geregeld door de VVE. Je betaalt hier wel een bijdrage per maand voor. Deze kun je niet doorberekenen aan de huurder, dus dit moet je opnemen in de rendementsberekening.

Hopelijk helpen deze 7 stappen jou om je eerste moves te gaan maken op de vastgoedmarkt.

THIS IS ELFIN

Het enige membership dat jij nodig hebt om financieel onafhankelijk te worden!

Word member

1 reactie

Geef een reactie