Beleggen in vastgoed is populair en niet zonder reden: het kan een mooie manier zijn om vermogen op te bouwen. Maar hoe werkt beleggen in vastgoed nou, wat komt erbij kijken? Ik dit artikel delen we wat beleggen in vastgoed precies is.
Waar draait het om bij beleggen in vastgoed?
Om precies hetzelfde als waar vele beleggingen omdraaien:
- Rendement
- Rendement
- Oh, en natuurlijk: rendement
De voordelen die vastgoed beleggers ervaren zijn: netto-inkomsten (huurinkomsten zijn netto), vermogen opbouwen door enerzijds de hypotheek af te lossen en anderzijds door verwachte waardestijging van vastgoed.
Afijn, laten we snel doorgaan naar de spelregels van deze soort belegging.
Hoe werkt beleggen in vastgoed: de spelregels
Om een tweede huis te kopen, of beter gezegd: een tweede huis laten financieren, gelden er andere regels dan voor je eerste hypotheek. Een tweede hypotheek is complexer, en al helemaal als je dit gaat verhuren, want dat betekent meer risico voor de bank waardoor ze hogere eisen stellen.
We nemen je mee in de meest gangbare ‘needs to know’ en waar rekening mee te houden.
Rendement
We beginnen bij het rendement stuk. Bij een rental property kijk je naar 2 zeer belangrijke elementen: wat kost het object, en wat gaat het je maandelijks aan huur opleveren?
Er zijn veel vastgoedbeleggers die graag een appartement kopen omdat je hier vaak te maken hebt met een VVE, die zorgen voor een groot deel van het onderhoud. Uiteraard betaal je hier wel maandelijks een bijdrage voor, maar dit kun je doorrekenen in de huurprijs. Let wel goed op of de VVE in de zogenaamde zwarte cijfers zit, dus financieel gezond is.
Wat een appartement maandelijks aan huur opbrengt is afhankelijk van locatie, grootte, voorzieningen en afwerking.
Welke aspecten bepalen je rendement?
Prijs in aankoop.
Nogal een no-brainer! De aankoopprijs is zeer belangrijk. Vaak is het zo dat als appartement A 2 ton kost, en appartement B 3 ton, dit niet betekent dat je ook 50% meer huur kan vragen. Dit loopt niet gelijk op.
Huuropbrengsten.
De tweede no-brainer. De huuropbrengst moet sowieso je kosten dekken (hypotheek, VVE, onderhoud, belastingen) maar eigenlijk wil je dat de huur je extra inkomsten oplevert.
Maandelijkse kosten.
Als je een appartement koopt heb je vrijwel altijd te maken met een VVE, een vereniging van eigenaren. In de VVE zit geld dat gebruikt wordt om het appartementencomplex te onderhouden. Het is belangrijk dat de VVE in de zwarte cijfers zit en dus geen schulden heeft. Maar de maandelijkse bijdrage voor de VVE kan erg verschillen per complex. Let hier goed op! Daarnaast heb je te maken met gemeentelijke belastingen en uiteraard onderhoud van het appartement. Als er iets stuk gaat (aan het appartement, als de TV van de huurders stuk gaat hebben ze niks aan jou natuurlijk) bellen de huurders jou en ben jij verplicht het op te lossen.
Markt, locatie, stad.
Liefst wil je een appartement in Amsterdam kopen voor 2 ton en verhuren van €1500 per maand. Dat wil iedereen. Maar dat is tevens niet haalbaar op dit moment. Tenzij je akkoord gaat met een bezemkast van 1m2. Welke stad of welk deel van het land interessant is voor jou heeft met veel factoren te maken, waaronder aanbod en huurvraag.
Iets waar je ook absoluut rekening mee moet houden, is of je dit appartement mag verhuren in de vrije sector. Voor sommige appartementen geldt dat ze vanwege ligging, grootte, bouwjaar en voorzieningen moeten worden verhuurd in de sociale sector. Tevens heb je als verhuurder te maken met wet- en regelgeving en hebben huurders veel rechten. Lees je goed in en neem eventueel een adviseur in armen. Lees meer op de site van de Rijksoverheid rondom regelgeving.
Een tweede financiering
Daarnaast gelden er wat regels en voorwaarden die beslist anders zijn dan voor je eerste hypotheek. Uiteindelijk is dit ook afhankelijk van jouw persoonlijke situatie en kijkt men naar je inkomen, of je gezamenlijke inkomen als je een partner hebt, je overige schulden, je vermogen en naar de hypotheek op je eigen woonhuis.
Een deel zelf financieren
De bank ziet een tweede hypotheek als een groter risico, daarom zal deze wel bereid zijn je geld te lenen, maar minder dan de 100% die je gewend bent om te kunnen lenen voor je eigen woonhuis. Houd rekening met dat de bank je tussen de 70%-85% wil lenen, de rest moet je zelf inbrengen. Dit betekent dat je zeker rond de 20%-30% zelf moet inbrengen.
Je eerste hypotheek
Een tweede financiering voor de bank risicovol. Uiteindelijk checkt de bank of je dit risico kan dragen, ook als je geen huurders hebt. En wat gebeurt er als je geen huurders hebt voor je rental property? Juist, dan moet je de vaste lasten zelf kunnen betalen. De bank kijkt dus naar enerzijds je salaris en anderzijds de hoogte van je huidige hypotheek. Heb je ruimte in je budget om maandelijks een 2ehypotheek te betalen?
Hogere rente
Hoe groter het risico voor de partij die geld uitleent, hoe meer rente ze willen zien. Ga maar na, dat zou je zelf ook willen. Waar je op je eigen woning tegenwoordig een hele lage hypotheekrente kan krijgen, is deze voor een tweede woning hoger. Reken met een rente van rond de 3,5%.
Waarde in verhuurde staat
De bank zal uiteindelijk kijken naar de waarde van de woning in verhuurde staat. Want, wéér dat risico aspect: stel jij gaat failliet, en je kan je hypotheek niet betalen, dan gaat de bank jouw onderpand (de woning) zelf willen verkopen om hun geld terug te krijgen. Maar een woning met een huurder erin, is vaak minder waard dan een woning zonder huurder. Uiteindelijk zal een taxatierapport uitwijzen hoeveel de woning waard is in verhuurde staat.
Hypotheekrenteaftrek
Op je tweede hypotheek heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek. Houd hier rekening mee!
Netto-inkomsten
Het voordeel is wel dat de huuropbrengst netto is, hier hoef je dus geen belasting over te betalen.
Belasting Box 3
Speaking of onze vrienden van de belastingdienst: een tweede huis – of een woning waar je niet zelf woont – wordt belast in box 3, omdat het wordt gezien als eigen vermogen. De belastingheffing over vastgoed dat niet de eigen woning is werkt als volgt: in box 3 moet je de WOZ-waarde opgeven, daarvan mag je de schuld (de financiering) die daartegenover staat aftrekken. Het verschil is dus vermogen dat meetelt in box 3. Maar let op! Als een woning verhuurd wordt dan mag je een afslag op de WOZ- waarde toepassen. Die afslag noemen we de leegwaarderatio. Het resultaat is dat je een lager bedrag als waarde mag opgeven en dus minder belasting in box 3 hoeft te betalen. Hier vind je meer informatie over de leegwaarderatio.
Conclusie
Beleggen in vastgoed kan een mooie en waardevaste belegging zijn. Uiteraard brengt het ook risico’s met zich mee, welke je moet incalculeren. Wat doe je bijvoorbeeld als je een tijdje geen huurders hebt? Kun je dit zelf overbruggen? Daarnaast vraagt een tweede woning ook om een flinke smak eigen geld, dit moet je natuurlijk wel tot je beschikking hebben. Daarnaast kan het zijn dat je om ethische redenen niet wil beleggen in vastgoed, vanwege de moeilijke woningsmarkt. Wat jouw overweging ook is: lees je goed in en schakel de juiste hulp in.
