Beleggen in vastgoed blijft populair, en niet zonder reden: het kan een aantrekkelijke manier zijn om vermogen op te bouwen. Maar hoe werkt beleggen in vastgoed precies en wat komt erbij kijken? In dit uitgebreide artikel delen we de ins en outs van beleggen in vastgoed anno 2024.
Waarom beleggen in vastgoed?
Bij vastgoedbeleggingen draait alles om:
- Rendement
- Rendement
- Oh, en natuurlijk: rendement
De voordelen die vastgoedbeleggers ervaren zijn netto-inkomsten uit huur, vermogen opbouwen door hypotheekaflossing, en de verwachte waardestijging van vastgoed. Een reden om vastgoed toe te voegen aan je portfolio is om te spreiden.
Laten we snel doorgaan naar de spelregels van deze vorm van beleggen in vastgoed.
Ook werken aan je financiële vrijheid?
Maar weet je niet waar te beginnen en welke eerste stap te zetten om goed met geld te worden? Doe de test en krijg direct een stappenplan passend bij jou. Makkelijk te volgen, geen moeilijke taal en voor vrouwen met weinig tijd.
Hoe werkt beleggen in vastgoed: De spelregels in 2024
Om een tweede huis te kopen of te laten financieren, gelden er andere regels dan voor je eerste hypotheek. Een tweede hypotheek is complexer, vooral als je het pand gaat verhuren, omdat dit meer risico voor de bank betekent en zij hogere eisen stellen.
Hier zijn de belangrijkste aspecten om rekening mee te houden:
1. Rendement
Bij een huurpand kijk je naar twee cruciale elementen: wat kost het object en wat levert het maandelijks aan huur en eventueel waardestijging op? Veel vastgoedbeleggers kopen appartementen in plaats van huizen, vanwege de Vereniging van Eigenaren (VVE) die zorgt voor onderhoud, hoewel je hier maandelijks een bijdrage voor betaalt.
Wat een appartement aan huur oplevert, hangt af van locatie, grootte, voorzieningen en afwerking.
Belangrijke factoren voor je rendement:
- Aankoopprijs: Een logische, maar cruciale factor. Vaak is het zo dat als appartement A 200.000 euro kost en appartement B 300.000 euro, dit niet betekent dat je ook 50% meer huur kan vragen.
- Huuropbrengsten: De huur moet je kosten dekken (hypotheek, VVE, onderhoud, belastingen) en idealiter extra inkomsten opleveren.
- Maandelijkse kosten: Naast de VVE-bijdrage zijn er gemeentelijke belastingen en onderhoudskosten. Zorg dat de VVE financieel gezond is.
- Locatie: De locatie van je appartement is essentieel voor de huurprijs. Informeer of je het appartement mag verhuren in de vrije sector of dat het vanwege bepaalde kenmerken in de sociale sector valt. Controleer ook de regelgeving voor verhuur.
2. Financiering van een tweede hypotheek
Als je voor het eerst overweegt vastgoed te kopen, en daarvoor een hypotheek nodig hebt, dan moet je alert zijn op andere regels dan je gewone hypotheek. Voor een tweede hypotheek gelden strengere regels dan voor je eerste hypotheek, afhankelijk van je persoonlijke financiële situatie.
Een deel zelf financieren
De bank ziet een tweede hypotheek als risicovoller en zal daarom een lager percentage financieren, meestal tussen de 70%-85%. Dit betekent dat je zelf 20%-30% moet inbrengen.
Je eerste hypotheek
De bank checkt of je de lasten van een tweede hypotheek kunt dragen, ook zonder huurinkomsten. Je salaris en huidige hypotheek zijn daarbij bepalend.
Hogere rente
De hypotheekrente voor een tweede woning is hoger vanwege het verhoogde risico. Op je eigen woning kun je momenteel een lage hypotheekrente krijgen (rond de 4%), maar voor een tweede woning ligt de rente meestal rond de 6%. Dit hogere tarief is te wijten aan de extra risico’s die banken nemen bij het verstrekken van een lening voor een beleggingspand. Deze risico’s omvatten onder andere mogelijke leegstand, verhuurproblemen en de kans dat de vastgoedmarkt daalt.
Waarde in verhuurde staat
De bank kijkt naar de waarde van de woning in verhuurde staat. Dit betekent dat de waarde van het pand wordt beoordeeld op basis van het feit dat het verhuurd is en niet leeg staat. Een verhuurd pand is vaak minder waard dan een leeg pand omdat een nieuwe koper de huurder moet overnemen en mogelijk gebonden is aan bestaande huurcontracten die lager zijn dan de marktwaarde. Hierdoor kan de bank besluiten dat het pand minder waard is als het verhuurd is. Je krijgt hypotheek over de waarde in verhuurde staat. Van dat bedrag financiert de bank 70%. De waarde in verhuurde staat is circa 60-80% van de vrije marktwaarde.
Voorbeeld van waarde in verhuurde staat
Stel je hebt een appartement gekocht voor €300.000. Maar omdat het verhuurd is, wordt de waarde in verhuurde staat misschien slechts geschat op €270.000. Dit komt doordat potentiële kopers de bestaande huurcontracten moeten overnemen en geen directe controle hebben over de huurprijs.
Dit verschil in waarde beïnvloedt hoeveel de bank bereid is te financieren. Als de bank besluit dat de waarde in verhuurde staat €270.000 is, zal de maximale hypotheek gebaseerd zijn op dit bedrag, niet op de hogere marktwaarde van een leegstaand pand. Je kunt dan 70% van de €270.000 aan hypotheek krijgen.
3. Belastingen
Een tweede huis wordt belast in Box 3. Hier geef je de WOZ-waarde op, verminderd met de schuld. Bij verhuurde woningen mag je een leegwaarderatio toepassen, wat resulteert in minder belasting.
Voorbeeld van Box 3 belasting
Stel je hebt een tweede woning met een WOZ-waarde van €300.000 en een hypotheekschuld van €200.000. De woning wordt verhuurd en valt daardoor onder de leegwaarderatio. Laten we zeggen dat de leegwaarderatio 85% is.
Berekening:
- WOZ-waarde: €300.000
- Leegwaarderatio: 85%
- Waarde voor Box 3: €300.000 x 85% = €255.000
- Vermogen in Box 3: €255.000 – €200.000 (hypotheekschuld) = €55.000
Dit bedrag wordt belast in Box 3, afhankelijk van je totale vermogen en de daarbij behorende schijven. Voor 2024 is het fictieve rendement voor Box 3 vastgesteld op 6,17%. Dit betekent dat je belasting betaalt over een fictief rendement, ongeacht de werkelijke inkomsten uit je vermogen.
In dit voorbeeld:
- Vermogen in Box 3: €55.000
- Fictief rendement: €55.000 x 6,17% = €3.393,50
- Belasting: €3.393,50 x 31% (belastingtarief) = €1.051,99
Dit betekent dat je jaarlijks €1.051,99 aan belasting betaalt over je tweede woning. Let op: je hebt in Box3 een vrijstelling tot €57.000 als alleenstaande. Dus als dit het enige vermogen is dat je hebt, die €55.000, dan betaal je geen belasting. Het uiteindelijke bedrag wat jij aan belasting betaalt hangt van vele aspecten af, dus neem dit voorbeeld echt als een voorbeeld en niet als een feit voor jou.
Wet- en regelgeving
Als verhuurder heb je te maken met diverse wetten en regels. Huurders hebben veel rechten, dus het is belangrijk om goed op de hoogte te zijn van de regelgeving.
Het puntensysteem
Het puntensysteem bepaalt of een woning in de sociale of vrije sector valt. Dit systeem geeft punten voor verschillende aspecten van de woning, zoals oppervlakte, voorzieningen, en energiezuinigheid. Hoe meer punten een woning krijgt, hoe hoger de maximale toegestane huurprijs is.
Vanaf 2024 is de grens voor sociale huur verhoogd naar 187 punten. Dit betekent dat woningen met minder dan 187 punten in de sociale sector vallen en gebonden zijn aan een maximale huurprijsgrens. Woning die meer dan 187 punten scoren vallen in de vrije sector, waar de huurprijzen vrij onderhandelbaar zijn.
Voorbeeld:
- Oppervlakte: 1 punt per m²
- Verwarming en isolatie: tot 20 punten
- Voorzieningen zoals keuken en badkamer: tot 45 punten
Als een woning minder dan 187 punten scoort, valt deze in de sociale sector en mag de huurprijs niet hoger zijn dan de toegestane maximale huurprijs voor sociale huurwoningen. Voor woningen met meer dan 187 punten geldt dat ze in de vrije sector vallen, waar de huurprijzen vrij onderhandelbaar zijn.
Maximering van huurprijzen
Voor sociale huurwoningen is er een maximale huurprijsgrens die jaarlijks wordt vastgesteld. Voor 2024 is de maximale huurprijs voor een sociale huurwoning €763,47 per maand. Dit betekent dat als je woning in de sociale sector valt, je niet meer huur mag vragen dan dit bedrag, ongeacht de werkelijke waarde van de woning.
Voor vrije sector woningen geldt deze beperking niet, maar houd rekening met marktomstandigheden en de lokale vraag en aanbod. Huurprijzen in populaire steden zoals Amsterdam en Utrecht kunnen aanzienlijk hoger zijn dan in minder dichtbevolkte gebieden.
Huurbescherming
Huurders in Nederland hebben sterke huurbescherming. Dit betekent dat je als verhuurder niet zomaar de huur kunt verhogen of de huurder kunt dwingen te vertrekken. Huurverhogingen zijn gereguleerd en moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen. Ook hebben huurders recht op een minimum opzegtermijn, afhankelijk van de duur van het huurcontract.
Voorbeeld van huurverhoging
Stel je verhuurt een woning voor €1.000 per maand. De overheid bepaalt jaarlijks het maximale percentage waarmee de huur verhoogd mag worden. Voor 2024 is dit bijvoorbeeld 2,5%.
Berekening:
- Huidige huurprijs: €1.000
- Maximale verhoging: 2,5%
- Nieuwe huurprijs: €1.000 x 1,025 = €1.025
Je kunt de huur dus verhogen naar €1.025 per maand, mits je deze verhoging tijdig en volgens de wettelijke regels aankondigt.
Conclusie
Beleggen in vastgoed kan een waardevaste belegging zijn met aantrekkelijke rendementen, wat erg afhankelijk is van de prijs van het pand en de rente die je betaalt, in combinatie met de huurprijs. Let wel goed op, het brengt ook risico met zich mee, zoals elke belegging! Vastgoed is minder liquide dan bijvoorbeeld aandelen, als je plots het geld nodig hebt kun je er niet zomaar bij, daarvoor zou je het pand moeten verkopen. Voor meer informatie en de laatste updates, bekijk de website van de Rijksoverheid en de Belastingdienst.
