Kosten beleggen in een verhuurwoning 2024

Klinkt beleggen in een verhuurwoning jou als muziek in de oren? Dat kan ik mij voorstellen! Maar heb je een realistisch beeld van de huidige markt en de kosten die komen kijken bij zo’n investering? Het is belangrijk om goed te onderzoeken of een investering in zo’n woning aantrekkelijk voor je is door te ontdekken met welke (on)kosten/uitgaven je allemaal te maken zult krijgen. In dit artikel staan we stil bij de kosten beleggen in een verhuurwoning 2024.

Dit artikel is geschreven door Rommie Spoelstra, Elfin expert.

Kosten koper

Om te beginnen heb je bij de aankoop van een verhuurwoning te maken met kosten koper. Hiervan is de overdrachtsbelasting van 10,4% een groot bedrag. Stel je koopt een woning van € 250.000,-, dan betaal je alleen al € 26.000,- aan overdrachtsbelasting. Daarnaast betaal je bij de aankoop van een woning ook nog notariskosten, bankgarantie, makelaarskosten en ga zo maar door. Deze kosten zitten tussen de 2 à 4% van de aankoopprijs van de woning. In ons rekenvoorbeeld is dat dus nog eens € 10.000,-. Voorheen kon je de kosten koper meefinancieren in je hypotheek. Tegenwoordig kan dat niet meer. Je moet dit bedrag dus nu zelf inbrengen.

Totale kosten koper: € 36.000,-.

Hypotheekkosten

Vervolgens ga je naar de bank om een hypotheek aan te vragen. Banken zijn meestal bereid zo’n 70% van de waarde van de woning in de verhuurde staat te financieren. Dus: wat is een woning waard als hij verhuurd is? Van dat bedrag financiert de bank 70%. De waarde in verhuurde staat is circa 60-80% van de vrije marktwaarde. De vrije marktwaarde is de waarde van de woning wanneer die niet wordt verhuurd en leeg wordt opgeleverd. Hieronder is een rekenvoorbeeld om dit te verduidelijken.

Maandelijkse onkosten

Naast de bovengenoemde kosten, heb je ook nog de maandelijkse (on)kosten, zoals de hypotheekkosten, onderhoudskosten, makelaarskosten, VVE* als je een appartement hebt, en verzekeringen. De hypotheek van ons rekenvoorbeeld (€ 122.500,-) komt met 6% rente uit op zo’n € 734,45 per maand. Daarnaast komen de onderhoudskosten, makelaarskosten, VVE en verzekeringen voor een appartement van circa 80 m² in een goede staat van onderhoud uit op circa € 250,- per maand. In totaal zit je dan op circa € 1.000,- aan onkosten per maand.

*VVE = vereniging van eigenaren. Als je een appartement koopt, zijn alle eigenaren van de appartementen in je complex verenigd in de VVE. Je betaalt de VVE een maandelijks bedrag en daarvoor betalen zij de opstalverzekering en gezamenlijk onderhoud, zoals dak, gevel en riolering.

Een stuk duurder dan 6 jaar geleden

“Maar wat een hoge kosten! Waarom zag ik een aantal jaren geleden dan wel mensen massaal investeren in verhuurwoningen?” zul jij je nu misschien wel afvragen. Dat heb je goed gezien. Er is een flink verschil met een aantal jaar geleden.

De afgelopen jaren zijn de woningwaardes gigantisch gestegen, waardoor het tegenwoordig een stuk minder aantrekkelijk is dan een paar jaar terug. Stel je voor dat je in 2018 de bovenstaande woning had gekocht, dan had hij niet € 250.000,- gekost, maar € 165.000,-. Dat is nogal een verschil! Vanaf 2018 tot en met 2023 is er namelijk een waardestijging geweest van circa 50%.

Als we vervolgens bovenstaande berekeningen met dit bedrag opnieuw doen, komen we uit op de volgende bedragen:

Dat scheelt flink. Ook je maandelijkse hypotheekkosten waren dan lager, omdat je het voor minder geld gekocht zou hebben en de hypotheek dus lager zou uitvallen. Daarnaast was de hypotheekrente toentertijd ook een stuk lager. Zo was er in 2018 een rente van 3,5% voor verhuurwoningen in plaats van 6%. Voor je maandelijkse annuïteitenhypotheek betaalde je dan rond de € 363,06 in plaats van € 734,45 per maand. Als we de overige maandelijkse kosten op € 250,- houden, dan zat je in 2018 voor de onkosten op circa € 600,- per maand in plaats van de € 1.000,-. Dat scheelt behoorlijk. Wat je rendement kan zijn hangt af van de verhuurprijs, maar dat het lager zal zijn dan in 2018 is zeer waarschijnlijk.

Beleggen in een verhuurwoning verstandig?

Als je een investering gaat doen, is het erg belangrijk om naar de (harde) cijfers te kijken en om weer even terug te denken aan de economieles van vroeger over inkomsten en uitgaven. Op deze wijze ontdek je of het beleggen in een verhuurwoning een verstandige keuze zou zijn. Om dit plaatje compleet te maken, is het ook belangrijk om inzicht te krijgen in de inkomsten die een verhuurwoning jou gaat opleveren. Belangrijk is ook een goede puntentelling te doen om in te schatten wat je mag vragen conform de nieuwe wetgeving.

Tenslotte is het interessant om elke investering te vergelijken met ‘de markt’; de wereldwijde economie maakt namelijk sinds 1900 zo’n 7-8% rendement per jaar en daar is de inflatie al vanaf en zijn ook alle crisissen in meegenomen, zoals de oliecrisis en de kredietcrisis. Op vastgoed kun je op dit moment geen 7-8% reëel rendement per jaar behalen door de hoge prijzen en de hoge hypotheekrente.

Meer leren over verschillende soorten beleggingen, zoals aandelen, ETF’s en obligaties? Ontdek het in het Elfin membership!